《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

  《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，一定要符合规定的建筑工程品质衡量准则，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程完工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

  《城市房地产开发经营管理条例》（国务院1998年7月20日颁布实施）第十七条第一款规定：“建筑工程完工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

  《商品房销售管理办法》（建设部2001年4月4日颁布实施） 第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”。

  房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担，双方对房屋的品质及有关问题经常产生纠纷。本文梳理出常见十种纠纷并提出对应解决意见。

  1、一般质量上的问题。一般质量上的问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿相应的损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量上的问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第13条，买受人能自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的别的损失由出卖人承担。

  2、房屋质量不合格。《建筑法》61条规定：“建筑工程完工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程完工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出示的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房子，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确实属于不合格的，买受人可以主张相同权利。

  3、迟延交付房屋根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人能请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿相应的损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。

  4、配套设施迟延或者交付不能配套基础设施，包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房子，逾期交付的，能要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任。

  5、装饰和设备不合约定买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿相应的损失的责任。交付房屋时，出卖人必须要提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害于人体健康的物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。

  6、房屋有关的资料不完备房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：政府机构出具的《建设工程完工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也能确定实测面积与约定面积之间的误差；《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  7、房屋负担其他权利或产权瑕疵出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权；或者已被司法机关和行政机关依法查封或以别的形式限制房屋权利。

  8、规划、设计变更规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局；设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能会影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房子和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

  9、前期物业纠纷物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可接受物业客户服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

  10、交纳税费纠纷出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。

  在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要非常注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用大概、可能等含糊语句，以避免日后纠纷发生。如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：(同微信)，专业房产律师为您提供服务！

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